华侨城继续“出清”，上海宝格丽后，18亿再卖五星级酒店？

继上海宝格丽酒店后，深圳房企华侨城又将旗下五星级酒店资产摆上货架？

日前，有市场传言称深圳前海华侨城艾美酒店已经被挂牌待售，采取整栋出售的模式，总价达18亿元。

艾美酒店是国际酒店集团万豪国际旗下五星级酒店品牌。2019年11月，华侨城深西集团与万豪国际集团签约，引入万豪国际旗下瑞吉酒店与艾美酒店。今年2月，深圳前海华侨城艾美酒店正式开业，酒店设有332间客房及21间套房。

据悉，该酒店所在地块是华侨城集团于2018年斥资超14亿元获得。

地产高歌猛进时，不少地方都将配建五星级酒店作为土地出让时的硬性要求，酒店大多成为房地产行业的产物，是房企资产配置的一部分。

如今，地产行业步入下行，地产酒店模式难以为继进入存量周期，以房企为主的酒店业主方急需剥离部分资产回血，以缓解债务压力。

去年下半年至今，就有大量房企出售酒店资产出售，包括万达、金茂、绿地等头部持有的五星级酒店，量级均在10亿元以上。去年底，华侨城也将上海宝格丽酒店以24.3亿元出售，接盘方是江苏金峰集团。

被抛售的酒店资产

2018年，华侨城以底价42亿元拿下深圳宝安中心区新安街道的两宗商业用地，两宗地块都有配建五星级酒店的要求。其中，前海艾美酒店所在的地块土地总面积约1.2万平方米，计入容积率的总建筑面积约7万平方米，包含酒店4万平方米，商业5736平方米，公寓2.5万平方米。地块挂牌起始价为14.33亿元。

据悉，目前深圳前海华侨城艾美酒店并未公开挂牌出售，而是由中介代理进行销售。

根据OTA平台显示，深圳前海华侨城艾美酒店日常大部分房型房价在千元左右，与上海宝格丽酒店5000元/起的价格相比，更为大众化。今年跨年时，上海宝格丽酒店的跨年夜房费一度高达30余万。

除体量相对较小，从酒店定位、所处地段、知名度和稀缺性来看，上海宝格丽酒店都要优于深圳前海华侨城艾美酒店。而艾美酒店能否以18亿元的价格整体出售，也有待市场验证。

事实上，去年至今，国内拍卖价格过亿的酒店数量不在少数，而实际交易量并不多。其中，由于酒店资产价格不断调整，大量卖家无法实现交易。

据仲量联行数据，2023年中国内地酒店投资交易市场热度创新高，共成交58单，交易金额达到239.4亿元，占亚太区酒店投资市场交易额的32.3%。尽管整体来看酒店交易市场持续火热，但具体到项目投资上依然非常谨慎。

一般来说，若业主方面临债务压力，作为抵押物拍卖的酒店资产，大多会经过几轮流拍、降价才能顺利出让。如涵盖了天津丽思卡顿酒店的不良债权资产包，该资产包于2023年8月首次拍卖，起拍价为29.59亿元；而历经多次流拍后，第四次拍卖时起拍价已降至20亿元。

此外，深圳市龙岗区的大鹏新区佳兆业金沙湾大酒店01不动产也在今年5月28日二拍流拍，起拍价约为13.37亿元，评估价约为23.87亿元。此前的5月8日，该标的首次在阿里资产拍卖网拍卖，最终流拍，当时的起拍价为16.71亿元。

随着酒店资产挂牌数量逐渐增多，供过于求的情况持续，也会影响市场气氛，这些明星资产难免会陷入“有价无市”的尴尬境地。

前四月销售额仅60亿元

房地产下行、债务压顶，华侨城不得不出售资产以“回血”。

年报数据显示，2023年，华侨城（000069.SZ）实现主营业务收入556亿元，同比减少27%；2022年和2023年，公司合计净亏损超210亿元。而截至2023年底，华侨城有息负债总额1334亿元，归属于上市公司股东的净资产为619.52亿元，同比减少10.03%。

为回笼资金，去年以来华侨城频繁出售项目。

2023年11月，华侨城将南京建邺一宗地块摆上货架，起拍价为2.48亿元。地块用途为零售商业、商务金融、商务金融（酒店式公寓）的地块，是华侨城南京欢乐海岸的组成部分。同月，西安华侨城还挂牌转让了 “曲江新区太平坊项目”，转让底价11.45亿元，项目主要建设内容为商业及酒店。

不过，“房子不好卖了”，销售缩水是房企经营每况愈下的核心因素。2023年，华侨城累计实现签约销售金额449亿元，较2020年的千亿规模腰斩。

以被传出售的深圳前海华侨城艾美酒店为例，其地块所以在公寓项目宝湾公寓销售情况也不容乐观。

据悉，该项目由深圳华侨城西部置业有限公司操盘。2022年，华侨城宝湾推出的建面约103-278平方米公寓，单价仅4.1万起，在同一区域这一价格属于低位。而到了2023年，宝湾公寓的单价则进一步下探到3.8万元。

在当下的房地产环境，“以价换量”成为市场常态，这也导致房企的毛利下降，甚至直接亏损。华侨城就在2023年年报中指出，报告期净利润为负主要源于地产业务收入结转金额和毛利率较上年同期下降，对部分项目计提资产减值准备。

进入2024年，华侨城的销售仍无明显好转，2024年1-4月，华侨城累计实现合同销售面积35.7万平方米，同比减少46%；合同销售金额60.2亿元，同比减少54%。

在2023年文旅行业强势复苏后，今年华侨城另一大板块文旅业务也进入平稳期。

数据显示，1-4月，华侨城旗下文旅企业合计接待游客2372万人次。其中，春节期间接待游客460万人次，同比2022年提升20%。

可以对比的是，2023年，华侨城“五一”假期共计接待游客596万人次，按可比口径较此前一年同期增长148%，复苏速度大幅领跑行业。而2023年上半年，华侨城累计接待游客7200万人次，同比增长93%。相比之下，今年的客流或有所下滑。

值得一提的是，2023年10月27日，深圳欢乐谷发生过山车碰撞事故，造成28人入院就诊，其中3人重伤、7人轻伤，直接经济损失397.50万元。据今年1月的事故调查组公布调查报告，对12名责任人员和相关责任单位提出了处理建议。其中，欢乐谷副总经理罗某某等3人被建议移送司法机关处理。